李小平律师网

合同为何无效？

　　李XX的父亲由宋X作为中介方，以李XX的名义与钱XX签订了一份房地产经纪合同，购买位于某区域的商品房一套，李XX的父亲并按合同约定交付给钱XX定金20000 元。合同签订后，李XX发现该合同上卖方写的是张林，而在上面签名的却是钱XX，经到房产局咨询和核实后，李XX找到钱XX，要求退还定金20000元。后得知该房屋是刘XX购买给张林的，但尚未办理产权过户手续。

　　李XX的父亲所交的20000元定金实际上在刘XX手中，李XX的父亲找到刘XX，经交涉，刘XX同意退回17000元。李XX的父亲在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明“另外补偿叁仟元整给房主”。后李XX在向刘XX索要3000 元未果的情况下，诉讼至人民法院，要求刘XX返还3000元定金，钱XX对刘XX的返还义务负连带责任。

　　律师说法：

　　法院认为，李XX与钱XX、宋X签订的房地产经纪合同，因钱XX并非房屋的所有权人，而刘XX亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘XX应当返还全部定金 20000元;被告钱XX与李XX签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。所以，法院依法判决了刘XX应返还李XX3000元定金款，以及被告钱XX对上述款项承担连带清偿责任。

　　一般说来，在司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。

　　律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人钱XX既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。钱XX明知刘XX不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘XX的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且钱XX将定金转交给刘XX也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此钱XX对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。